Interdiction de louer en copropriété : pour éviter cette sanction, quelles solutions ? - 27/10/2022

Comme le soulignent les résultats récents d’une enquête menée par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) au sein du parc immobilier administré par ses adhérents, toute rénovation énergétique en copropriété engagée pour répondre aux exigences de la loi Climat et Résilience en termes de décence énergétique à compter du 1er janvier 2025 s’avère particulièrement difficile. En effet, contrairement aux autres parcs locatifs, le parc locatif privé en copropriété a ses propres règles pour toute décision de travaux : il faut que l’assemblée générale des copropriétaires donne son accord. Voyons cela de plus près ainsi que les solutions que propose la FNAIM pour améliorer cette situation qui risque de faire sortir de nombreux logements du parc locatif privé d’ici à six ans (500 000 logements, selon l’enquête). En effet, comme nous le savons bien en tant que professionnels du diagnostic immobilier et de prestations en lien avec les copropriétés et l’énergie, les enjeux de la rénovation énergétique en copropriété, dans l’Ain et partout en France, sont énormes.

 

 

 

Tout propriétaire bailleur de passoire énergétique située dans une copropriété, ayant comme projet d’améliorer la performance énergétique de son bien pour ne pas être sanctionné par l’interdiction de louer à l’horizon 2025, se retrouve le plus souvent démuni pour atteindre ses objectifs. En effet, pour tout changement (remplacement du système de chauffage collectif, travaux d’isolation, etc.), il doit obligatoirement disposer de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Or, beaucoup de copropriétaires peuvent s’opposer à son projet en raison du coût qu’il peut engendrer, de leurs propres projets, de leur besoin de tranquillité, etc. Qui plus est, une rénovation énergétique d’envergure en copropriété est un projet difficile à gérer tant du point de vue technique, qu’administratif, juridique et financer. En plus, la multiplicité des aides financières existantes et des mesures actuellement en vigueur dans le domaine de la rénovation énergétique couvrent d’un voile d’opacité ce type de démarche qui devrait être pourtant parfaitement claire pour être efficace. Enfin, la flambée des charges de copropriété, qui ont augmenté de moitié en l’espace de dix ans selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), bloque encore davantage la situation.

 

Rien d’étonnant donc, comme le souligne la FNAIM, que bon nombre de copropriétaires, au lieu de se lancer dans ce projet vertueux, préfèrent vendre leur passoire énergétique (un quart), continuer à la louer dans l’état (près d’un tiers), opter pour une location de moins de quatre mois par an (6 %), etc. Ainsi, selon la FNAIM, seul un tiers des sondés ne rechignent pas à rénover pour mieux louer ou au moins pouvoir continuer à louer à compter de 2025.

 

Bailleurs de passoires énergétiques en copropriété, des pistes plus sérieuses pour vous aider ?

 

Alors qu’Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du Logement, avait donné de faux-espoirs aux copropriétaires bailleurs de passoires énergétiques en copropriété, en leur faisant miroiter en avril 2021 sur Sud Radio la possibilité d’une dérogation s’ils apportaient la preuve de leur bonne volonté de réaliser des travaux d’économie d’énergie malgré le refus de l’assemblée générale de leur immeuble, la FNAIM préconise quatre mesures en leur faveur : 

 

    • pas d’interdiction de louer durant dix ans, c’est-à-dire tant que le PPT progressivement obligatoire à compter du 1er janvier 2023 (d’abord pour les copropriétés de plus de 200 lots), est valide ;

 

    • l’opposabilité du DPE collectif entrant en vigueur de manière progressive à compter du 1er janvier 2024 pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, et sa prédominance par rapport au DPE individuel, afin d’inciter les copropriétaires à adhérer davantage à la rénovation énergétique de l’immeuble entier ;

 

    • la création de nouvelles conditions aux fins d’éradiquer tous les logements énergivores, y compris ceux en copropriété, en se basant pour le minimum de performance énergétique sur les ambitions européennes, soit la classe F en 2030 et la classe E en 2033 ;

 

    • le développement ou la création d’aides complémentaires autres que publiques pour soutenir les copropriétaires-bailleurs, telles que des produits bancaires et d’épargne rénovation dédiés à la copropriété.